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COLUMNISTASJacqueline Luz Vazquez

EL DESALOJO EN URUGUAY

por Jacqueline Luz Vázquez 

 

El desalojo en Uruguay, es un proceso monitorio, esto es, breve y sin que se oiga al demandado hasta después de que se dicte la sentencia.

Luego de dictada la misma, se pueden presentar determinadas excepciones como si fuera un medio impugnativo de la sentencia del juez.

Se realiza para recuperar el bien inmueble que fue objeto de un contrato de arrendamiento u otros.

Es decir, no siempre el proceso de desalojo es precedido de un contrato de arrendamiento.

El propósito del proceso de desalojo es desocupar y restituir la vivienda.

 

Existen tres grupos jurídicos en que según las características del contrato, el arrendamiento va a regirse, solo cuando se trate de arrendamientos urbanos y no arrendamientos rurales.

Ellos son:

1) el Código Civil y la Ley 8153, al que se le llama régimen de libre contratación, que rige aquellos casos que no entran en los requisitos del Decreto Ley 14219;

2) el Decreto Ley 14219, al que se le llama régimen estatutario o proteccionista, que rige para los casos de construcciones anteriores al 2 de junio de 1968;

3) la Ley 19889 llamada LUC o Ley de Urgente Consideración, que rige para los casos en que se decida someterse a este régimen, sin garantías y siempre que conste por escrito en el contrato.

 

El proceso de desalojo puede ser por ejemplo: por vencimiento de plazo; por mal pagador; de ocupantes precarios; porteros, cuidadores o encargados; de inquilino escandaloso; de inmuebles expropiados ocupados ilegalmente; por arruinar las condiciones de la finca, entre otros, y cada uno tiene distintos plazos.

 

En el caso de arrendamientos urbanos con destino casa habitación o industria y comercio varían los plazos, según el régimen que lo rige.

 

Así por ejemplo:

* En caso de un proceso de desalojo por vencimiento de plazo en el régimen de libre contratación, se puede iniciar el mismo luego de vencido el plazo de duración estipulado contractualmente y si se inicia dentro de los 30 días de su vencimiento, el desalojo puede decretarse por el juez, por 6 meses y si se inicia después de esos 30 días, será de un año.

Si se trata del régimen estatutario, el plazo de desalojo será de un año, pero tratándose de casa habitación, será luego de que pase un año de prórroga.

Si es por el régimen de la LUC, el plazo de desalojo será de 30 días.

 

*En el caso del desalojo por mal pagador, en el sistema de libre contratación (luego de que se realice la intimación judicial, en el juzgado que corresponde según la ubicación del bien, pasados los 10 días corridos desde la fecha en que debió haber regularmente pagado el precio del arrendamiento) se lo constituye en mora a éste luego de otros 10 días hábiles, no corridos, desde la intimación en que no haya cumplido con el pago y allí entonces, puede iniciarse el juicio, siendo el plazo de desalojo de 20 días.

Si se rige por el régimen estatutario, el plazo de desalojo es de 20 días.

Y tratándose del régimen de la LUC el plazo será de 6 días hábiles.

Hay que tener en cuenta que en caso de desalojo por mal pagador siempre hay que realizar la intimación de pago luego de 10 días del incumplimiento y siempre debe ser judicial.

 

En el caso de que el demandado no cumpla con el plazo de desalojo y no entregue el bien inmueble, el actor puede pedir el lanzamiento, que nunca lo decreta el juez de oficio, sino que es a pedido de la parte actora.

Este lanzamiento, que es la ejecución por la fuerza del desalojo, debe ser de un plazo mínimo de 15 días hábiles, no corridos, desde que se lo notifica al demandado.

El demandado puede pedir por fuerza mayor específicamente fundada, la prórroga del lanzamiento decretado por el juez y el Decreto Ley 14.219 y el régimen de libre contratación, dan la posibilidad de obtener plazos de hasta 120 días de extensión, mientras que en el régimen de la LUC, el plazo de prórroga puede ser de 7 días por vencimiento del plazo y de 5 días por mal pagador.

 

Una vez constituido en mora, por la intimación judicial, se puede optar por un proceso de desalojo en que la pretensión es la restitución de la finca, pero, además, se puede iniciar un proceso ejecutivo, también monitorio, en que la pretensión es el pago de los alquileres adeudados, más el rembolso de lo que se hubiere pagado.

Estas dos pretensiones se pueden acumular en una misma demanda, pero no se puede acumular con el pedido de daños y perjuicios.

También, se podría pedir la rescisión del contrato por un proceso ordinario, en vez empezar un proceso de desalojo, en que se puede exigir el pago de los alquileres hasta la fecha de culminación del contrato.

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